財(cái)稅[2009]157號：關(guān)注個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅政策操作關(guān)鍵點(diǎn)
???? 2009年12月9日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。12月22日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]157號）執(zhí)行國務(wù)院會(huì)議的決定。這是金融危機(jī)以來高層對于近期市場投機(jī)過剩表示擔(dān)憂，而采取的一項(xiàng)稅收措施。筆者回顧了2009年個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅政策，指出此次政策調(diào)整應(yīng)注意的關(guān)鍵點(diǎn)，并以案例的形式分析了政策變化對納稅人稅負(fù)的影響，最后提醒納稅人應(yīng)注意的風(fēng)險(xiǎn)，以供納稅人參考。
2009年個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策回顧
去年年末，為了刺激樓市需求，國務(wù)院研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。2008年12月29日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]174號，以下簡稱新政策），明確了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策的執(zhí)行細(xì)則。
自2009年1月1日至12月31日，個(gè)人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
因此，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策處理，一是要注意區(qū)分住房是普通住房還是非普通住房，因?yàn)閮烧叩恼叽雒黠@不同；二是普通住房不足2年就可以享受差額征稅待遇。
因此，此次人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，在其他條件不變的情況下，關(guān)鍵仍要注意以上兩個(gè)條件，只是2年變?yōu)?年的變化，對納稅人影響之處，就是轉(zhuǎn)讓超過2年不滿5年的個(gè)人住房。
注意納稅操作的關(guān)鍵點(diǎn)
1、普通住房與非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。因此，不同地區(qū)普通住房與非普通住房各地都有自己的標(biāo)準(zhǔn)，納稅人應(yīng)關(guān)注本地的具體標(biāo)準(zhǔn)。
2、辦理免稅的具體程序
《國稅發(fā)[2005]89號》規(guī)定：納稅人應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)，利用房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關(guān)信息，對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅；住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。因此，納稅人辦理免稅手續(xù)一定要準(zhǔn)備全相應(yīng)資料。
3、購買房屋的時(shí)間
《國稅發(fā)[2005]89號》規(guī)定個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間，《國稅發(fā)[2005]172號》對購買房屋的時(shí)間認(rèn)定問題進(jìn)行了進(jìn)一步明確為契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照孰先的原則確定購買房屋的時(shí)間。因此，年限的確定就是上述時(shí)點(diǎn)至出售日的時(shí)間間隔，而非房屋年齡。
4、開具發(fā)票
《國稅發(fā)[2005]89號》規(guī)定：個(gè)人對外銷售住房，應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書，并到地方稅務(wù)部門申請開具發(fā)票。
5、差額征稅扣除憑證
財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號）規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。因此，差額征稅扣除項(xiàng)目僅是購置或受讓原價(jià)的原價(jià)，相關(guān)費(fèi)用和稅金均不能作為扣除項(xiàng)目。國稅發(fā)[2005]89號規(guī)定，在向地方稅務(wù)部門申請按其售房收入減去購買房屋價(jià)款后的差額繳納營業(yè)稅時(shí)，需提供購買房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。因此，納稅人差額征稅扣除項(xiàng)目要有充分的依據(jù)。
6、非購買形式取得住房行為
國稅發(fā)[2005]172號規(guī)定，個(gè)人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購買時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購買時(shí)間確定。個(gè)人需持其通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購買合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照孰先的原則確定購買房屋的時(shí)間。
案例解析
2006年11月，張先生購買了杭州城區(qū)一套建筑年代2003年、容積率2、面積為150平方米的二手商品房，單價(jià)為12000元，成交價(jià)180萬元。目前該房價(jià)市值已升至350萬，在2009年底與2010年初，張先生轉(zhuǎn)讓該住房的營業(yè)稅稅負(fù)有什么變化呢？
假設(shè)張先生在2009年底按市價(jià)轉(zhuǎn)讓該住房，由于該房產(chǎn)面積超過了140平方米，屬于非普通住宅，同時(shí)該房產(chǎn)已經(jīng)滿兩年，符合2009年的按照售房價(jià)與購房價(jià)的差額繳納營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納營業(yè)稅為：（350－180）×5%=8.5萬元。
如果該住房為普通住房，則符合個(gè)人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳營業(yè)稅為零。
假設(shè)張先生在2010年轉(zhuǎn)讓該住房，由于2010年開始征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，不滿足非普通住房按照售房價(jià)與購房價(jià)的差額繳納營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓價(jià)全額繳納營業(yè)稅，應(yīng)繳納營業(yè)稅為：350×5%=17.5萬元，稅負(fù)增加9萬元。
同理，如果該住房為普通住房，符合2009年的按照售房價(jià)與購房價(jià)的差額繳納營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納營業(yè)稅為：（350－180）×5%=8.5萬元，稅負(fù)增加8.5萬元。
因此，理論上征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，將增加買房者的稅負(fù)，打擊賣房人的出售信心，尤其是購房年限在3至5年間的二手商品房交易。從短期看，營業(yè)稅征免時(shí)限的收緊，將會(huì)有效抑制投資及投機(jī)型購房的需求，從而達(dá)到抑制二手房價(jià)的過快上漲，但是長期來看賣房人會(huì)推遲出售時(shí)間，或是將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買房人身上，在買方市場的情況下，最終反映到二手房市場上就是可售房源減少，購房成本增加，或是房價(jià)還將繼續(xù)上漲。
陰陽合同，注意風(fēng)險(xiǎn)
征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，又將增強(qiáng)納稅人簽訂陰陽合同的動(dòng)機(jī)，交易時(shí)簽兩份合同，一份標(biāo)注實(shí)際成交價(jià)，另一份則做低合同價(jià)以逃稅。如上例中，假如在2010年轉(zhuǎn)讓，為逃避營業(yè)稅，將房產(chǎn)的合同價(jià)做低，合同價(jià)做到200萬，則就大大降低了營業(yè)稅額。
筆者提醒納稅人，陰陽合同存在的風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的，第一，存在交易上的風(fēng)險(xiǎn)，一旦買房者“翻臉不認(rèn)賬”，不按實(shí)際價(jià)格履行時(shí)，就可能引起不必要的麻煩和糾紛；第二，存在稅務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)。新《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第七條規(guī)定：納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營業(yè)額。一旦被發(fā)現(xiàn)，不僅需要補(bǔ)交稅款和滯納金，還會(huì)被處以罰款。