解讀財(cái)稅[2011]12號(hào)：個(gè)人購買不足5年的普通住房銷售全額征收營業(yè)稅
??????? 為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，近日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2011]12號(hào)），文件規(guī)定，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。
?????? （一）新舊政策異同
??????? 12月22日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]157號(hào)）的決定。自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。
??????? 財(cái)稅[2011]12號(hào)相比財(cái)稅[2009]157號(hào)主要變化有以下幾點(diǎn)：
??????? 1、個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售，不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，均要全額征收營業(yè)稅。
??????? 2、由于第一點(diǎn)的變化，導(dǎo)致個(gè)人將購買不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，不再執(zhí)行按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅的規(guī)定。
??????? 財(cái)稅[2011]12號(hào)相比財(cái)稅[2009]157號(hào)相同點(diǎn)：
??????? 1、個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，繼續(xù)按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。
??????? 2、個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，繼續(xù)免征營業(yè)稅。
?????? （二）主要操作程序
?????? 1、普通住房與非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)。
??????? 根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號(hào)）規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。因此，不同地區(qū)普通住房與非普通住房各地都有自己的標(biāo)準(zhǔn)，納稅人應(yīng)關(guān)注本地的具體標(biāo)準(zhǔn)。
??????? 2、辦理免稅的具體程序
??????? 國稅發(fā)[2005]89號(hào)規(guī)定：納稅人應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)，利用房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關(guān)信息，對(duì)納稅人申請(qǐng)免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅；住房對(duì)外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。因此，納稅人辦理免稅手續(xù)一定要準(zhǔn)備全相應(yīng)資料。
??????? 3、購買房屋的時(shí)間
??????? 國稅發(fā)[2005]89號(hào)規(guī)定個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間，國稅發(fā)[2005]172號(hào)對(duì)購買房屋的時(shí)間認(rèn)定問題進(jìn)行了進(jìn)一步明確為契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。納稅人申報(bào)時(shí)，同時(shí)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照孰先的原則確定購買房屋的時(shí)間。因此，年限的確定就是上述時(shí)點(diǎn)至出售日的時(shí)間間隔，而非房屋年齡。
??????? 4、開具發(fā)票
??????? 國稅發(fā)[2005]89號(hào)規(guī)定：個(gè)人對(duì)外銷售住房，應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書，并到地方稅務(wù)部門申請(qǐng)開具發(fā)票。
??????? 5、差額征稅扣除憑證
?????? 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。因此，差額征稅扣除項(xiàng)目僅是購置或受讓原價(jià)的原價(jià)，相關(guān)費(fèi)用和稅金均不能作為扣除項(xiàng)目。國稅發(fā)[2005]89號(hào)規(guī)定，在向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)按其售房收入減去購買房屋價(jià)款后的差額繳納營業(yè)稅時(shí)，需提供購買房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。因此，納稅人差額征稅扣除項(xiàng)目要有充分的依據(jù)。
??????? 6、非購買形式取得住房行為
??????? 國稅發(fā)[2005]172號(hào)規(guī)定，個(gè)人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，其購買時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購買時(shí)間確定。個(gè)人需持其通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購買合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，按照孰先的原則確定購買房屋的時(shí)間。??