婚內(nèi)房產(chǎn)轉(zhuǎn)移涉稅規(guī)定詳解
近日，由于最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）出臺(tái)，社會(huì)各界對(duì)夫妻婚前婚后房產(chǎn)加名是否征收契稅問題非常關(guān)注。在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移這項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，夫妻婚前婚后離婚房產(chǎn)加名、析產(chǎn)、繼承等不僅涉及契稅，還涉及營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、個(gè)人所得稅等，應(yīng)引起廣大居民的重視。
契稅
不久前，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局就房屋、土地權(quán)屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有的契稅政策作了明確，規(guī)定在“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。”主要包括以下幾種情形：一是夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有財(cái)產(chǎn)，登記在一方名下，變更為夫妻雙方共有；二是夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間以一方名義置辦房產(chǎn)且登記在其名下，變更為夫妻雙方共有；三是夫妻一方婚前財(cái)產(chǎn)登記在一方名下，變更為夫妻雙方共有；四是夫妻雙方婚前都有房產(chǎn)，且登記在雙方各自名下，變更為夫妻雙方共有。第一種、第二種情形可確定為共有財(cái)產(chǎn)，只是房產(chǎn)共有權(quán)的變動(dòng)而不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，免征契稅；后兩種情形是一種贈(zèng)與行為，對(duì)于受贈(zèng)人按照現(xiàn)行政策可以免征契稅。
對(duì)于夫妻因離婚發(fā)生財(cái)產(chǎn)分割，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)》（國稅函〔1999〕391號(hào)）的規(guī)定，屬于房產(chǎn)共有權(quán)的變動(dòng)而非房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此，對(duì)離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅。
但對(duì)離婚后一方將歸屬于自己的房產(chǎn)無償贈(zèng)與行為，則應(yīng)當(dāng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。
對(duì)于離婚又復(fù)婚，將登記在自己名下的房產(chǎn)過戶為夫妻雙方共有的，可按照現(xiàn)行政策免征契稅。
營業(yè)稅
夫妻之間發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，國家有明確的規(guī)定暫免征收營業(yè)稅。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕111號(hào)）列舉了個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)暫免征收營業(yè)稅的若干情形，其中規(guī)定，對(duì)夫妻無償贈(zèng)與配偶或夫妻離婚財(cái)產(chǎn)分割或房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人的暫免征收營業(yè)稅。
例如丈夫?qū)⑵涿碌姆慨a(chǎn)（無論婚前婚后）的一定份額以贈(zèng)與方式給妻子，按照上述規(guī)定暫免征收營業(yè)稅。
對(duì)于離婚又復(fù)婚的房產(chǎn)過戶，目前國家沒有明確的規(guī)定，但根據(jù)財(cái)稅〔2009〕111號(hào)文件規(guī)定，復(fù)婚可以理解為婚姻一方將自己的財(cái)產(chǎn)無償贈(zèng)與配偶行為，符合文件規(guī)定的暫免征收營業(yè)稅情形，不征營業(yè)稅。
土地增值稅
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第二條規(guī)定，《土地增值稅暫行條例》第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。因此，無論是將婚前房產(chǎn)贈(zèng)與對(duì)方還是婚后房產(chǎn)加名，抑或離婚析產(chǎn)、復(fù)婚贈(zèng)與等均屬于無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，不征土地增值稅。
個(gè)人所得稅
財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）規(guī)定，對(duì)符合以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。國家稅務(wù)總局《關(guān)于明確個(gè)人所得稅若干政策執(zhí)行問題的通知》（國稅發(fā)〔2009〕121號(hào)）就個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋的征稅問題明確為“通過離婚析產(chǎn)的方式分割房屋產(chǎn)權(quán)是夫妻雙方對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)的處置，個(gè)人因離婚辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不征收個(gè)人所得稅。”因此，對(duì)于上述房產(chǎn)變更加名受贈(zèng)人一方，或離婚財(cái)產(chǎn)分割將屬于房屋產(chǎn)權(quán)所有人自己擁有的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與其配偶行為，暫免征收個(gè)人所得稅。
印花稅
財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為應(yīng)當(dāng)征收印花稅國家有明確的政策規(guī)定，但對(duì)夫妻雙方的無償贈(zèng)與住房，包括夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間房產(chǎn)加名及離婚財(cái)產(chǎn)分割等可以比照上述文件規(guī)定暫免征收印花稅。而對(duì)夫妻雙方非住房無償贈(zèng)與行為應(yīng)當(dāng)征收印花稅。
風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
對(duì)于房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的稅收問題，從目前政策上看還是比較有利于受贈(zèng)人的，既考慮了“稅理”，又考慮了“人情”。但對(duì)房屋、土地權(quán)屬受贈(zèng)再轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)注意營業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅等方面的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
一是營業(yè)稅。個(gè)人將受贈(zèng)房產(chǎn)對(duì)外銷售，征收營業(yè)稅。非居住用房直接計(jì)算征收，居住用房按照時(shí)間及普通非普通住宅劃分征免。其購買時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購買時(shí)間確定。個(gè)人需持其通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。對(duì)通過其他無償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定，不執(zhí)行上述有關(guān)購房時(shí)間的規(guī)定。
二是土地增值稅。財(cái)稅〔2008〕137號(hào)文件規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。但對(duì)個(gè)人銷售非居住用房，則應(yīng)按照《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定計(jì)算征收。但對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，其扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。
三是個(gè)人所得稅。財(cái)稅〔2009〕78號(hào)文件明確受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，適用稅率20%，依法計(jì)征個(gè)人所得稅。受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。
政策還規(guī)定，在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。
對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓離婚析產(chǎn)房屋個(gè)人所得稅問題，國稅發(fā)〔2009〕121號(hào)文件明確允許扣除其相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后，余額按照規(guī)定的稅率繳納個(gè)人所得稅。